餐饮加盟选址的关键要素：

1. 选址的核心原则：
- 客群匹配：目标客户要和产品匹配（奶茶=年轻人，小吃=大众）
- 人流质量：不是人流越多越好，要看人流是否是目标客户
- 消费能力：区域消费水平和客单价匹配
- 竞争分析：区域竞品数量、竞争强度
- 可见性：门头可见、广告位、交通便利

2. 具体选址位置：

商场内部：
- 优势：客流稳定、环境好、品牌效应强
- 劣势：租金高、商场抽成、营业时间受限
- 适合：知名品牌、中高端定位
- 租金范围：1-3万/月（根据城市和商场档次）

步行街/美食街：
- 优势：人流量大、自发客流、宣传成本低
- 劣势：竞争激烈、卫生要求高、天气影响大
- 适合：大众品牌、性价比高的品牌
- 租金范围：0.5-1.5万/月

学校周边：
- 优势：客流稳定、学生消费频次高、复购率高
- 劣势：寒暑假影响、客单价相对低、学生议价
- 适合：奶茶、炸鸡、炸串等年轻人喜欢的品类
- 租金范围：0.3-1万/月

办公区/写字楼：
- 优势：工作日客流稳定、消费能力较高、复购率高
- 劣势：周末人少、客群年龄偏大、客单价中等
- 适合：高端奶茶、咖啡、简餐等
- 租金范围：0.8-2万/月

社区底商：
- 优势：租金相对低、固定客流、复购率高
- 劣势：客流有限、品牌认知度低、推广困难
- 适合：社区型品牌、刚需品类（早餐、午餐）
- 租金范围：0.4-1.2万/月

3. 选址避坑要点：
- 警惕人流陷阱：人流量大但不是目标客户（如老年人多的地方开奶茶）
- 警惕租金陷阱：租金过高无法覆盖、递增比例不合理
- 警惕竞争陷阱：同一区域同类品牌过多（超过3家要谨慎）
- 警惕风水迷信：不要过度迷信朝向、楼层等，实际客流更重要

4. 选址数据调研方法：
- 人流统计：在不同时间段统计人流（早中晚、工作日周末）
- 客群分析：观察路过人群的年龄、消费能力、职业
- 竞品调研：统计周边同类店铺的数量、营业情况、客流
- 停车情况：停车是否方便，影响客户到达
- 交通可达：公交、地铁、自驾到达是否方便

5. 选址考察时间点：
- 周一至周五：了解工作日情况
- 周六周日：了解周末情况
- 早上7-9点：早餐/上班高峰
- 中午11-13点：午餐高峰
- 下午15-17点：下午茶高峰
- 晚上18-21点：晚餐/下班高峰

6. 租金控制原则：
- 租金占比：不要超过预估日营业额的15-20%
- 租金+水电：不要超过25%
- 押金方式：押三付一或押二付三，押金不要过高
- 递增条款：年递增不超过5-8%

7. 选址签约注意事项：
- 租期长度：建议3-5年，不要太短也不要太长
- 免租期：争取1-3个月免租期用于装修
- 转让条款：是否可以转让，转让的条件和费用
- 解除条款：什么情况下可以提前解约

建议：选址不要急，至少看10-20个位置，对比后选择。宁可多花时间选个好位置，也不要因为匆忙选个差位置。位置选对了，成功就成功了一半。